8月31日，中国人民银行和金融监管总局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》这两项重要政策，旨在引导个人住房贷款的实际首付比例和利率的下调。

这次政策调整不仅明确了首套房和二套房的最低首付比例，而且还对二套房的贷款利率下限进行了调整。

对于存量房贷款，政策还明确了降低存量房贷款的两种途径。

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于购买商品住房的居民家庭来说，首套住房商业性个人住房贷款的最低首付比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款的最低首付比例统一为不低于30%。

中国人民银行和国家金融监督管理总局相关负责人回应称，这次全国统一商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限，不再区分实行限购和不实行限购的城市。

也就是说，对于仍然执行限购政策的城市来说，首套和二套房商贷比例下限将从之前的30%和40%下调至20%和30%。

业内人士认为，降低首付比例下限将全面降低居民购房门槛。

根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

而首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

2022年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，然而二套房商贷利率一直保持在5年期以上LPR+60BP，这次政策的实施相当于将二套房商贷利率下调了40个基点。

业内人士认为，这有助于降低二套房的购房成本，推动改善性住房需求的释放。

两部门的政策规定，各地可以根据当地房地产市场形势和调控需要，按照因城施策的原则自主确定辖区内的首套和二套住房的最低首付款比例和利率下限。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读指出，目前仍执行限购政策的城市多为核心一二线城市，尽管央行明确仍采取因城施策的方式，但由于目前多数城市的房地产市场面临较大的下行压力，因此预计二线城市将很快将首付比例调整至下限水平，并优化调整二套房的贷款利率。

另外，目前一线城市的房贷利率仍处于相对较高的水平，北京、上海的二套商贷利率为5年期以上LPR加105个基点，二套房贷利率的加点数也存在下调的可能性。

同日，中国人民银行和国家金融监督管理总局还发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对于符合条件的存量住房贷款来说，自2023年9月25日起，借款人可以主动向承贷银行提出申请，同时鼓励银行通过发布公告、批量办理等方式为借款人提供更便利的服务。

调整方式上，可以变更合同约定的住房贷款利率的加点幅度，也可以通过银行新发放贷款来置换存量贷款。

曹晶晶认为，降低存量首套住房贷款利率不仅可以节约借款人的利息支出，对银行来说，还可以减少提前还贷的现象。

根据中指研究院的监测，8月份重点城市首套房平均房贷利率已降至3.9%，较2021年的高点下调了超过150个基点，然而自2022年以来，存量房贷利率随着5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率之间的差距拉大，再加上理财收益率下降，去年以来借款人提前还贷的情况比较多。

7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行按照法律有序调整存量个人住房贷款利率。

此次《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。

因此，对于借款人来说，能够降低多少利率具体要看原贷款发放时所在城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

中国人民银行和国家金融监督管理总局相关负责人表示，近年来，我国房地产市场的供求关系发生了重大变化，借款人和银行都希望对资产负债进行有序调整和优